本周观点:本周湖南等地政策改善，央行及银保监表态，合理确定最低首付款比例，做好重点房企风险处置项目并购的金融服务受前期涨幅较快，大盘整体回调等影响，本周板块有所调整，但行业下行压力，房企资金端风险仍存，良性循环及三稳背景下，我们认为楼市不稳政策不止，政策端带动的估值修复有望持续中长期看，伴随着本轮阵痛期中部分房企的退出或收缩，行业格局有望优化，具备融资，管控优势的品牌房企市场份额及盈利能力均有望得到提升开发板块主要关注，一类为短期受益政策放松及拿地端毛利率改善，中长期有望抢占市场份额的强运营，高信用企业，如保利发展，万科A，金地集团，招商蛇口，滨江集团等，一类为基本面有一定支撑，政策博弈弹性标的如新城控股，中南建设，金科股份等物管板块估值已至历史低位，年报季中期指引下调压力亦逐步释放，伴随着政策持续松绑，开发企业资金端改善，有望带来优质物企估值持续修复，关注如碧桂园服务，保利物业，招商积余，金科服务，新城悦服务，星盛商业等　　政策环境监测:1)湖南，宁夏等地楼市政策改善，2)央行，银保监会:做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务 市场运行监测:1)新房成交环比回升，短期仍将承压本周(4.16—4.22)新房成交3万套，环比升8.6%，二手房成交1.4万套，环比降0.6%　　4月(截至4月22日)新房日均成交同比降54.1%，降幅较3月扩大10.4pct短期受疫情反复，供需谨慎影响，后续成交仍将承压2)改善型需求占比环比上升2022年3月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比升3.1pct至80.2%3)库存:环比上升，短期稳中趋降16城取证库存10162万平，环比升0.6%资金及楼市压力下，房企偏向现有库存去化，叠加疫情反复影响工程及推盘进度，短期库存规模或稳中趋降　　4)土地成交，溢价率回升，一二线占比提高上周百城土地供应建面2453.2万平，成交建面1390.6万平，环比升64.9%，升41.4%，成交溢价率1.8%，环比升0.7pct其中一，二，三线成交建面分别占比2.7%，59.6%，37.7%，环比分别升2.7pct，升16.2pct，降18.9pct，伴随着2022首批集中供地陆续开拍，一二线占比提高　　资本市场监测:1)地产债:本周境内地产债发行133.4亿元，环比减少80.9亿元，海外债发行0.51亿美元，环比下降4.4亿美元，重点房企发行利率区间2.25%—7%，可比发行利率较前次升降不一2)信托:本周集合信托发行38.6亿元，环比增加24.3亿元3)地产股:本周房地产板块跌9.2%，跑输沪深300(—4.19%)，当前地产板块PE(TTM)10.28倍，估值处于近五年65.5%分位本周沪深港股通北向资金净流入前三为绿地控股，阳光城，万科A，南向资金净流入前三为中国海外发展，华润置地，金科服务　　风险提示:1)供给充足性降低风险，2)房企业绩承压风险，3)政策呵护不及预期风险

“对于已经出险和资金周转困难的房企集团持有的优质项目子公司股权或资产，不少行业内的优质民营，国有企业是有购买意愿的，这也就相应产生了专门的合理融资服务需求。为了充分发挥项目并购在防范化解房地产市场风险，推动行业健康发展和良性循环中的积极作用，同时进一步强调市场化，法治化风险化解原则，人民银行，银保监会联合出台了这样一份文件。”邹澜称。